Kaufen vs. mieten Teil 2

Mieten oder kaufen: Was ist günstiger?

Um diese Frage zu beantworten, wollen wir zunächst erläutern, wie sich die Zahlungen bei der Miete und Kauf grundsätzlich unterscheiden:

Kaltmiete

Die Kaltmiete, auch Nettokaltmiete oder Grundmiete genannt, bezeichnet die reine Miete für die Nutzung der Wohnfläche ohne Berücksichtigung weiterer Nebenkosten. Mit diesen Ausgaben wird weder gespart noch angelegt – das Geld ist somit quasi weg. Darüber hinaus sind in der Nettomiete noch nicht alle sonstigen monatlichen Kosten in Verbindung mit der Wohnung für den Mieter berücksichtigt. 

Monatliche Nebenkosten für Mieten und Kaufen

Nebenkosten für die Miete sind all diejenigen Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und die Verwaltung seines Wohneigentums entstehen. Dazu zählen beispielsweise Gebühren für Versicherung, Steuern, Kosten für Reparaturen, Kosten für den Hausmeister, die Wartung der Heizung.

Monatliche Nebenkosten beim Kauf: Die laufenden Nebenkosten für ein Haus sind grundsätzlich all diejenigen Ausgaben, die unabhängig von den Anschaffungskosten der Immobilie regelmäßig anfallen, wie zum Beispiel Gebühren für die Müllabfuhr, Straßenreinigung, Telefon oder Strom.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sind alle diejenigen Kosten, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. Das sind in der Regel das Honorar für den Notar, Gebühren für die Umschreibung des Grundbuchs sowie die Maklerprovision.

Zins

Als Zinsen werden diejenigen Kosten verstanden, die  für eine befristete Bereitstellung von Kapital an die Bank zu zahlen ist. Der Zins versteht sich somit als „Preis“ für das befristet zur Verfügung gestellte Geld. Der zu zahlende Zins ergibt sich dabei aus Zinssatz, Laufzeit und Höhe des überlassenen Kapitals. Die Zinszahlungen können ähnlich wie die Kaltmiete eingestuft werden, da diese Zahlungen keinerlei Spareffekt haben. Das Geld ist somit weg.

Tilgung

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung einer langfristigen Darlehensschuld in Form von festen Raten, die meist monatlich erfolgt. Mit der Tilgung beziehungsweise der Tilgungsrate zahlen Sie somit Stück für Stück Ihren Immobilienkredit zurück. Die Tilgungen können somit als direkte Zahlungen in die Immobilie interpretiert werden. In Summe ergeben nämlich die Tilgungszahlungen und das ursprünglich eingesetzte Eigenkapital exakt den Kaufpreis. Tilgungszahlungen unterliegen daher einem Spar- und Investitionseffekt.

Unsere Immobilienexperten von MyHomely haben sich zur Veranschaulichung typische 60 QM Wohnungen in Köln, München und Berlin angeschaut und geprüft, ob mieten oder kaufen besser ist. Dabei haben sie marktübliche Preise und Finanzierungskonditionen (20% Eigenkapital, 1,15% Zins, 15 Jahre Zinsbindung, 2% Tilgung) sowie Stadt-spezifische Nebenkosten berücksichtigt.

Beim Kauf fallen höhere monatlichen Zahlungen an. Der größte Teil davon hat allerdings einen Spareffekt.

Die ersten beiden Balken je Standort zeigen auf, wie sich die monatlichen Zahlungen bei der Miete und beim Kauf unterscheiden. Der dritte Balken stellt die tatsächlichen Kosten ohne Tilgung beim Kauf dar.

Nach erfolgreichem Aufbringen des benötigten Eigenkapitals, haben die monatlichen Zahlungen bei der Miete und beim Kauf ähnliche Ausmaße. Interessant ist die Zusammensetzung der monatlichen Zahlungen: Während bei der Miete das gezahlte Geld ausschließlich Kosten darstellt (das Geld ist weg!), fließen die monatlichen Beträge beim Kauf zum größten Teil in die Tilgung des Darlehens und tragen somit zum eigenen Vermögensaufbau bei. Gleichzeitig ist der Zinsanteil aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus sehr gering.

Fazit

Abschließend ist also festzuhalten, dass der Eigenheimerwerb finanziell sehr attraktiv sein kann. Wer bereit ist die Flexibilität des Mietens aufzugeben und ausreichend Eigenkapital aufbringen kann, wird sich mit Hilfe des Immobilienkaufs für die Zukunft Vermögen aufbauen.

Insgesamt sind natürlich nicht nur finanzielle Aspekte beim Hauskauf zu betrachten, sondern auch individuelle und persönliche Umstände abzuwägen.

Lesen Sie hier den Artikel: “Haus kaufen oder mieten? Was ist besser im Jahr 2021? oder hier den 3. Teil der Serie.

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